大学の法学部の学生に「土地家屋調査士を知ってますか」と問いかけても、ほとんどの
学生は「知らない」と答えます。
それほど土地家屋調査士という職業の知名度は低く、その職に就いている者としては嘆
かわしいばかりです。このページでは土地家屋調査士の職業についてご紹介いたします。

「登記は司法書士さんのお仕事」そう思っている人は多いでしょう。
確かに司法書士さんは、商業登記や不動産登記のうち権利に関する部分の登記を職業としています。
しかし不動産登記のうち表題部という部分の登記は、我々土地家屋調査士が担っています。

　　
下は、不動産登記情報の構成です。

不動産登記は土地登記と建物登記の２種類あります。
上の図の左が土地登記の構成を示し、上図の右が建物登記の構成を示しています。土地も建物も表題部
というものがあり、表題部には、土地の場合はその土地がどこにあるどんな土地なのかという情報が書
かれていて、建物の場合はその建物が、どこに建っているどんな建物なのかという情報が書かれていま
す。
土地も建物も表題部に次に権利部と呼ばれるものあり、権利部には甲区と乙区があります。甲区にはそ
の不動産の所有権に関する事項が書かれていて、乙区には所有権以外の権利に関する（担保権や地上権
など）事項が書かれています。
　　

　新築した場合
　増築した場合
　倉庫を居宅に変更した場合
　等など　

上のボタンをクリックすると実際の土地と建物の登記情報を見ることができます。
欄内の文字をひとつひとつ読むと、どの部分が表題部なのかわかります。表題部に関する部分に変更が
あるような場合、例えば田を宅地に変更したり、居宅を事務所に変更した場合などはその旨を法務局に
申請する必要が生じます。その場合、所有者自身が本人で申請するか、代理人に頼むことになるのです
が、その代理を業とするのは土地家屋調査士なのです。
　　

　畑を宅地に変更した場合
　１筆を２筆に分筆した場合
　土地の面積を訂正する場合
　等など
　

現地（お隣との土地境界）に境界標識がなく、法務局など公の
機関に図面もない土地の場合、いつお隣と境界紛争が勃発する
か判らない、ゆわば不安を抱えた土地と言えます。

また、土地境界がハッキリしていない土地の場合、先に説明し
たように実測売買ができません。

さらに１筆の土地を２筆や３筆に分けることを分筆登記と言う
のですが、土地境界がハッキリしていない土地の場合、この分
筆登記ができないのです。

お隣との土地境界がハッキリしていない土地の所有者から依頼を受
けて、土地境界をハッキリさせるのは土地家屋調査士の職務です。

その土地の周囲の土地所有者と境界立会いを進め、立会い後境界部
分に境界杭を設置し、さらに後日の証となる図面付き書面（これを
筆界確認書と言います）を周囲土地所有者と取交すのですが、この
書面の作成も土地家屋調査士の職務です。

土地の取引が成立すると、買主は売主にお金を
支払い、売主は買主に土地を引き渡します。
これは当然なのですが、この土地取引に
・実測売買（じっそくばいばい）
・公薄売買（こうぼばいばい）
の２種類があるのをご存知でしょうか。

土地の登記には必ず面積（地積）が記載されています。
それを公薄面積と言うのですが、仮に左図の５番と言う
土地の公薄面積が１８０�uだったとしましょう。
実測売買とは、公薄面積はさておいて、実際に５番の土
地を測量（実測と言います）し、その面積を取引対象とす
る取引なのです。
モチロン面積を算出するのですから、土地の境界線が不
明では、面積を出すことはできません。そこで測量に先立
って、５番の周囲の土地所有者すべてと境界立会いをし
なければなりません。
５番の南側は道路で、東側は河川になっています。です
から、その道路や河川を管理している都道府県や市町
村などと立会って道路や河川との境界線を決めなければ
なりません。同様に西側の６番所有者とも、さらに北側の
７番　８番の各所有者とも立会いをして境界線を決めなけ
れば実測することはできません。
そして、境界立会いが完了すると各境界点に境界杭を
設置して土地の測量図を作成します。左のイラスト図の
例では、２０．００ｍと１０．００ｍの長方形で面積は２００�u
となります。
つまり５番は、公薄面積１８０�uで実測面積２００�uとい
うことになります。
このように実測売買は、事前に周りの土地所有者と立会
いによって境界をハッキリさせ、境界杭も現地に設置した
上で行う取引なのです。ですから、売買後周りの土地所
有者と境界をめぐるトラブルが発生する心配がありません。


これに対して公薄売買とは、実際に測量することなく、登
記上の面積を対象に土地の売買をする取引です。
つまり公薄売買の場合は、本当に１８０�uあるかどうか、
判らないまま売買をすることになり、売買後に実測した
結果、仮に１８０�uよりも少ない面積であったとしても
前所有者や不動産業者などに対して違約を主張すること
はできません。

上は国土交通省のホームページから転載したの日本地図で赤色の都道府県は、地籍調査の整備が
遅れている地区です。とりわけ大阪府の整備率は全国ワーストワンで５パーセント以下です。
同様に、「近年に周りの土地所有者と立ち会って境界を決めた土地」や「区画整理事業などによ
る換地処分された土地」も決して多くはありません。

つまり土地境界がハッキリしていない土地は意外と多く、中でも大阪を含む近畿地方の土地は、
ほとんど土地境界が決まっていないのが実情です。・

現在都心部での土地売買は、ほとんど実測売買です。
つまり土地所有者は売買しようとする土地について、売買に先立ち土地家屋調査士に業務依頼して土地の境界を
ハッキリさせ、その後に売買をするのです。